ARKT
Incorporadora
Análise estruturada de cenário, SPEs, marca, tecnologia, marketing e vendas
Análise estruturada da estratégia e operação comercial, marketing e tecnologia.
O que sustenta o crescimento da ARKT nas 3 SPEs ativas.
CRM enxerga 3% das vendas reais
71 vendas reais · só 2 registradas no CV. 69 acontecem off-CRM (parceiros · stand · indicação). Sem inteligência de pipeline · sem rastreio de canal · sem como otimizar o que de fato vende.
Mídia paga sem leitura de retorno
0 UTM e 0 CPF em 4/4 sites · cada real investido em Meta ou Google entra como número solto · ROI por campanha impossível · qualquer reajuste de orçamento vira palpite.
Ciclo · ritmo e preço abaixo da categoria
Vende -18% abaixo da mediana Vargens/Recreio com VSO de 45,7% (vs categoria 60-80%). Apesar dos diferenciais, o mercado não reconhece o premium nem em preço nem em velocidade.
Mídia refém de um único canal
70% Facebook + 80% OM2 nas 3 SPEs · Google Ads zerou conversões · CPL subindo · CTR caindo · Mo.dO perdeu 47% dos leads em 6 meses (440 → 148). Um único algoritmo decide o futuro da captação.
Plano de mídia trata 3 SPEs como 1
Atto ultra-luxo (R$ 22 mi médio) · Mo.dO investidor (R$ 1,6 mi) · Ciclo família (R$ 459 k) operam com a mesma régua. Mensagem genérica para públicos opostos · gera lead, mas a conversão escapa off-canal.
Vendas via parceiros invisíveis
69 das 71 vendas reais acontecem off-CRM · acordo direto entre parceiros e MEGA · ARKT não enxerga origem, criativo nem ciclo das vendas que de fato fecham · funil rastreável inexistente para o motor real.
House qualifica, mas não visualizamos fechamento
SDR único (Rafael) concentra ~50% dos leads · sem BI de pipeline · sem análise de calls · operação reativa que qualifica e distribui mas não fecha · ARKT não enxerga performance individual nem gargalo.
CRM caro, configurado, em branco
Mapa de disponibilidade vazio em Atto/Mo.dO e só 30/194 lotes Ciclo cadastrados · campos críticos como mídia e CPF zerados. BI de pipeline e atribuição impossíveis.
~1.000 leads recuperáveis na geladeira
61% dos 3.274 "Perdido" foram abandono operacional ("sem retorno" · "parou de responder") · não falta de fit. Régua de reativação por SPE pode ressuscitar 700-1.000 oportunidades sem custo de mídia adicional.
Aprendizados do MO.dO Voluntários
Triple e Garden encalhados · vendas concentradas no miolo do prédio · padrão de tipologia que pode se repetir em próximos lançamentos. Aprendizado vira input direto para refinar produto, ICP e mix dos próximos.
Mercado e SPEs
Cenário, Atto, Mo.dO e Ciclo · ficha, região, competição, comprador
Marca
Identidade, tom e reputação
Tecnologia
Stack, CRM, data flow, atribuição
Marketing
Presença digital, plano, funil de aquisição, mídia paga
Vendas
Histórico comercial, força de vendas, funil, comportamento de compra
Síntese executiva
SWOT · principais achados · recomendações
Mercado e SPEs
Cenário do mercado imobiliário carioca + ficha de produto, região, competição, posicionamento e ICP de cada SPE ativa da ARKT.
Brain Inteligência Estratégica · ADEMI-RJ · Secovi Rio · CBIC
Renda, demografia, índices de desenvolvimento e tendências de valorização nos bairros onde a ARKT atua.
O objetivo: entender o DNA socioeconômico de cada região e como ele se traduz em perfil de comprador.
O primeiro residencial Pininfarina do Rio de Janeiro · único com selo HBC Nível A · apenas 20 unidades · eixo Lúcio Costa Posto 6.
Mercado em explosão estrutural + epicentro da classe A do Rio. O contexto que justifica o ticket.
4 linhas, 20 unidades, 1 cobertura recorde.
| Tipologia | Área privativa | R$/m² | Ticket por unidade | Unidades | VGV do tipo |
|---|---|---|---|---|---|
| Linha A · 4 qts | ~650 m² | R$ 41.990 | R$ 27 mi | 1 | R$ 27 mi |
| Linha B · 4 qts | ~467 m² | R$ 42.826 | R$ 20 mi | 10 | R$ 200 mi |
| Linha C · 4 qts | ~800 m² | R$ 71.250 | R$ 57 mi | 1 | R$ 57 mi |
| Linha D · cobertura | ~1.188 m² | R$ 77.796 | R$ 92,5 mi | 1 | R$ 92,5 mi |
Saúde (HBC Nível A)
Iluminação com ciclos circadianos · paisagismo saudável · conforto acústico · filtragem de água · materiais sem contaminantes.
Wellness
Academia · SPA by W Spa · piscina com raia · solário · serviço de praia privativo.
Sustentabilidade
Energia solar (obra + áreas comuns) · medidores individuais de água · irrigação automatizada · sensores de iluminação.
Quem compete no topo da Barra.
| Empreendimento | Incorp. | Unidades | m² | Ticket | VSO |
|---|---|---|---|---|---|
| Atto | ARKT | 20 | R$ 42-78k | R$ 20-92 mi | 50% |
| RIIO by Piero Lissoni | Tegra | 132 | R$ 28-44k | R$ 9-29 mi | 9,8% |
| Coupé Tower | RJZ Cyrela | 171 | R$ 37k | R$ 9,7 mi | 75% |
| Gran Thai · Península | Tegra | 245 | · | R$ 3,4 mi+ | 49% |
| GAEA Home Resort | Tegra | 176 | R$ 20k | R$ 3,4 mi | 63% |
| Icon Golf Residence | Patrimar + Ombrello | 278 | R$ 18k | R$ 999k+ | 90% (2 dias) |
Quadrante único: ultra-luxo com assinatura global.
Pininfarina · HBC · 20 unids
Piero Lissoni · 132 unids
Brix · Leblon
descontinuado
Cyrela · 171 un
Tegra · 245 un
Tegra · 176 un
Patrimar · 278 un
3 perfis de comprador, 3 canais diferentes.
ICP 1 · Nacional ultra-HNW
ICP 2 · Estrangeiro
ICP 3 · Institucional
Produto provado, canal incompleto.
Forças validadas
Gaps & ações urgentes
Studios premium em Botafogo · design Pedro Coimbra · 1ª parceria mundial da Academia Foguete em residencial · 37 unidades.
Studios premium retomados após 54 anos · 80% dos studios no RJ vendem na planta (compactos = 40% dos lançamentos) · arbitragem entre preço e prestígio que atrai o investidor.
37 unidades · combinações de studios entre 69 e 99 m² · rooftop com piscina e bar gourmet.
| Tipologia | Área | Distribuição | Configuração |
|---|---|---|---|
| Tipo (2º-12º pav.) | 69-99 m² | 3 unids/andar | 2-3 studios · studio ampliado · sala + suíte · combinações |
| Garden (1º pav.) | 77-79 m² | 4 unids | Sala, quarto e serviço · terraço com infra para gourmet |
| Rooftop (13º pav.) | Lazer | Área comum | Piscina · bar gourmet · churrasqueira · sauna · lounge |
Academia Foguete
400+ aulas ao vivo/mês · plataforma global (60 países) · criada por Ricardo Lapa · 1ª vez em imóvel residencial.
Tecnologia & segurança
Reconhecimento facial · CFTV · eclusa · fechadura smart lock · hidrômetros individualizados · IoT-ready (Alexa/Google Home).
Facilities urbanas
Concierge · espaço delivery · lavanderia · bicicletário · vending · kits piscina · Wi-Fi áreas comuns.
Studio premium em Botafogo, categoria própria.
| Empreendimento | Incorp. | Tipologia | m² | Ticket |
|---|---|---|---|---|
| Mo.dO | ARKT | 2-3 studios · 69-99 m² | R$ 17-25k | R$ 1,3-2,4 mi |
| Casa Studio Voluntários | Pacific | Studio 30-45 m² | R$ 18-22k | R$ 700k-1,0 mi |
| Alga Botafogo | Opportunity | 1-2 q · 50-80 m² | R$ 16-20k | R$ 1,0-1,6 mi |
| SIM Botafogo | Tegra | Studio/1q · 25-55 m² | R$ 20-23k | R$ 550k-1,3 mi |
| Dom Miguel Humaitá | · | 2-3 q · 80-110 m² | R$ 18-22k | R$ 1,6-2,4 mi |
| Stay Ludolf | Aros | Studio Leblon | R$ 60k | R$ 3,91 mi |
3 perfis, 1 narrativa: viver com design em Botafogo.
ICP 1 · Jovem profissional urbano
ICP 2 · Investidor para locação
ICP 3 · Downsize maduro
Fit validado, canal precisa quebrar a monocultura.
Forças validadas
Gaps & ações urgentes
Loteamento em condomínio-clube nas Vargens · design Duda Porto · 194 lotes (94 comercializáveis · 100 em permuta) · com opção de Casa Pronta (Essência/Refúgio).
Fronteira de expansão do Rio · 41% da população em 70% do território · OUC Vargens, MCMV Faixa 4 e FGTS 2026 R$ 20 bi destravam a demanda comprovada.
Lote + Casa Pronta · duas entradas no mesmo projeto.
| Oferta | Volume | Área | Ticket | VGV ref. |
|---|---|---|---|---|
| Lote padrão | 194 total · 65 disp. | 180-208 m² | R$ 428-652 k | R$ 34,7 mi (disp.) |
| Ciclo Casa Essência | Subset dos 65 · 20 listados | 270,22 m² (5 q · 2 sts) | R$ 1,66-1,88 mi | Ceiling R$ 70,4 mi |
| Ciclo Casa Refúgio | Subset dos 65 · 20 listados | 258,88 m² (4 q · 3 sts) | R$ 1,66-1,88 mi | se todos virarem casas |
Clube · 10 áreas
Piscina com raia 25 m · bar da piscina · SPA (sauna seca + vapor) · academia indoor/outdoor · salão festas · salão gourmet · salão jogos · brinquedoteca · playground · espaço pet.
Design autoral · Duda Porto
Paisagismo + masterplan integrados · pórticos de acesso · ciclovia interna · redários · quadras esportivas · espaço pet.
Pacote "zero obra"
Opção Casa Pronta com valor fechado · prazo definido · padrão ARKT + garantia · elimina risco de gerenciar cronograma e fornecedores.
Lotes em condomínio nas Vargens, quem disputa o mesmo comprador.
| Empreendimento | Incorp. | Tipologia | Área/lote | Ticket | Diferencial |
|---|---|---|---|---|---|
| Ciclo | ARKT | Lote + clube | 180-285 m² | R$ 335-599 k | Clube 10 áreas · Duda Porto |
| Reserva Golf | Ginza | Lote · golfe | 200-350 m² | R$ 600-900k | Campo de golfe · VSO 80%+ |
| Acqua Bella | · | Lote | ~200 m² | R$ 500-700k | ~1,5 km · VSO 75% |
| Alphaville Barra | Alphaville/MRV | Lote casa | 300-500 m² | R$ 1,2-2,5 mi | Marca nacional · +400% em 7 anos |
| Riviera del Sol | Camargo Corrêa | Casa 3q pronta | 200-300 m² constr. | R$ 1,5-2,5 mi | VSO 60-70% |
| Vivá Vargem Grande | RJZ Cyrela | Casa 3-4q | 150-220 m² constr. | R$ 1,3-2,2 mi | Marca Cyrela · ~4 km |
Família em upgrade, segunda residência, investidor de terreno.
ICP 1 · Família em upgrade
ICP 2 · Segunda residência Zona Sul
ICP 3 · Investidor de terreno
Produto sólido, ritmo de venda médio · preço abaixo da mediana competitiva mesmo após 100 lotes irem para permuta.
Forças validadas
Gaps & ações urgentes
Atto e Mo.dO cobram premium em preço · Atto vende em linha com a mediana, Mo.dO acima. Ciclo cobra abaixo da mediana e ainda vende mais devagar.
Atto
MO.dO
Ciclo
Marca
Identidade da ARKT como holding, sistema de marcas filhas e reputação na imprensa.
Manifesto autoral e times com rosto público sustentam a marca-mãe recém-rebatizada.
Cada SPE tem voz própria, alvo distinto e narrativa autônoma. ARKT é a curadoria por trás.
Atto
by Pininfarina
"O design mais valioso por m²"
Ultraexclusivo · ícone · global
Ultra-HNW nacional
e estrangeiro
Mo.dO
Design Living
"A cidade como experiência. O viver como arte."
Vanguarda · inquietação · cosmopolita
Jovem profissional
e investidor de locação
Ciclo
Bandeirantes
"Liberdade para viver no seu tempo"
Ciclos · serenidade · bem-estar
Família em upgrade
e segunda residência
Cobertura editorial em mídia tier-1 sustenta autoridade do CEO e da Diretora Criativa como camada de marca.
Bloomberg Línea · Pipeline Valor
Henrique Blecher como ex-CEO da Gafisa que aposta em condomínio de luxo no Rio. Storytelling Ferrari e adolescência. Posiciona a ARKT no mapa de business.
Lauro Jardim · O Globo
Cobertura da virada de marca Origem → ARKT. Pauta editorial vinda da própria Globo, não de assessoria, valida a tração da marca-mãe.
IstoÉ
Isabella Santoni em Milano Design Week e Pininfarina Italy. Cobertura editorial que ampliou a narrativa cultural do Atto.
UOL · JC Metro Quadrado
"Primeiro residencial Pininfarina do Rio com apenas 20 unidades". Alimenta autoridade no segmento ultra-luxo nacional.
O Dia · Coluna Opinião
Henrique Blecher analisando crescimento de lançamentos no RJ. Constrói autoridade do CEO como voz do setor.
Mídia equilibrada
Distribuição saudável entre business, power columns, cultura e especializado. ARKT já se comporta como marca de mídia, não só de vendas.
A tese funciona parcialmente: Mo.dO cobra premium e vende acima da mediana · Atto cobra premium e vende em linha com a mediana ultra-luxo · Ciclo cobra abaixo da mediana competitiva e ainda vende mais devagar. A pergunta é: o que sustenta o premium quando funciona e o que falta quando não funciona?
Assinatura autoral
Pininfarina (Atto) · Pedro Coimbra (MO.dO) · Duda Porto (Ciclo)
Diferencial verificável
HBC A · W Spa · Academia Foguete · Arthur Grangeia · Clube 10 áreas + Casa Pronta
Volume controlado
20 · 37 · 194 unidades · escala compatível com ticket
Endereço reconhecível
Eixo já consolidado ou em valorização comprovada
Narrativa antes da visita
Comprador reconhece e busca · CTR 80-92% em termos Pininfarina
Canal compatível com ticket
Ultra-luxo · parceria relacional · studios · digital · lote · performance
Gargalo no CRM
97% dos leads marcados como "Perdido" · investigar no Bloco 4
Concentração de canal
Facebook 70% + OM2 80% em todas as SPEs
A narrativa funciona, falta sistematizar e dar mais peso à marca-mãe.
Forças
Gaps & recomendações
Tecnologia
Stack, CRM, data flow e capacidade de atribuição. Onde mora a engenharia comercial da operação.
3 sistemas internos, stack de ads completa pela AION, GA4 nos 4 sites e dois gaps críticos: email marketing e gestão de WhatsApp.
Funil de leads · Renata/SDR
Financeiro · contratos · pagamento
Pós-venda · boletos · status de obra
Operados pela agência AION
Instalado nos 4 sites (sem acesso)
Mo.dO + Ciclo · Atto e ARKT sem GTM
App nativo · mesmo número 21 99694-1951 para 3 SPEs
Sem ferramenta de disparo · sem automação
WordPress · institucional
3 sites em Framer · stacks diferentes entre si
CV CRM em origem.cvcrm.com.br · subdomínio ainda com a marca antiga · 3.372 leads em 13 meses (mar/2025 a abr/2026).
Mas os dados não estão sendo aproveitados em segmentação ou score real.
Captura de contato sólida, mas qualificação financeira e atribuição de mídia praticamente não são preenchidas.
| Campo | Preenchido | Implicação |
|---|---|---|
| Email + Telefone + Score | 100% | Captura de contato funciona · base segura para WhatsApp + email |
| Mídia principal | <1% | Atribuição Meta/Google → CRM quebrada. Impossível medir ROI por canal/criativo. |
| Documento (CPF) | <1% | Sem identificação fiscal · enriquecimento externo não possível |
| Renda familiar declarada | 0% | Sem qualificação financeira mínima · todo lead entra "no escuro" |
| Endereço/CEP | 0% | Sem geografia · impossível analisar origem dos compradores |
Atto e Mo.dO totalmente vazios
/reserva retorna HTTP 204sem reservas registradas
/contrato não retorna dadoscontratos vivem fora do CRM (MEGA?)
11 etapas cadastradas, 3 zeradas, 97% indo direto para "Perdido". E 96 leads com sinais de venda escondidos no caminho.
5 das 10 integrações estão quebradas ou ausentes. WhatsApp manual, parceiros e Stand sem rastro, MEGA não retorna venda, DB Max não enriquece e email marketing inexistente.
Meta AdsGoogle AdsSites FramerWhatsApp6 níveis de maturidade. Hoje a ARKT está no nível 1, com o nível 2 a um passo (depende de receber invest. da AION). Daí em diante, tudo está parcial ou bloqueado.
origem em 100% dos leadsmidia_principal em <1% · UTMs não chegam ao CRMStack de aquisição funcional, mas operação comercial e atribuição estão presas em sistemas que não conversam.
midia_principal em <1% · CPF em <1%Marketing
Presença digital, plano de comunicação, funil de aquisição e mídia paga. Como a marca aparece, fala, captura e investe.
Atto domina o orgânico do grupo. Mo.dO e Ciclo são invisíveis. Henrique Blecher é a maior marca digital · 1.000 buscas/mês.
| Site | Plataforma | DA | Tráfego/mês | Backlinks | Posição-chave |
|---|---|---|---|---|---|
| arktincorporadora.com.br | WordPress | 1 | 81 | 0 | "origem incorporadora" #1 |
| attobypininfarina.com.br | Framer | 3 | 1 (residual) | 72 (88% nofollow) | "pininfarina" #10 |
| mododesignliving.com.br | Framer | 1 | 0 | 0 | sem ranking relevante |
| ciclobandeirantes.com.br | CMS próprio | 1 | 0 | 0 | sem ranking relevante |
Mobile lento em todos os sites de produto. LCP > 4s e TTI > 10s no Mo.dO e Ciclo · perda de conversão no celular.
| Site | LCP Largest Contentful Paint |
TTI Time to Interactive |
TBT Total Blocking Time |
Maior gargalo |
|---|---|---|---|---|
| Atto | 4,8s ⚠ | 31,2s ❌ | 633ms ⚠ | YouTube embeds (660kb JS) |
| Mo.dO | 10,3s ❌ | 38,0s ❌ | 731ms ⚠ | Google Maps + YouTube + GTM 2x |
| Ciclo | 10,2s ❌ | 10,3s ⚠ | 180ms ✓ | GTM + Fancybox · CSS sem minificar |
| ARKT institucional | 5,9s ❌ | 11,8s ⚠ | 18ms ✓ | Plugin GDPR + Swiper/GSAP/ScrollTrigger |
Forças
Gaps & recomendações
Nenhum site tem instrumentação para fechar o ciclo de atribuição (UTM/CPF). O ARKT institucional manda o visitante pra fora antes de capturar. Mo.dO depende de WhatsApp e está bloqueado para SEO. Ciclo é o mais maduro tecnicamente (form + WhatsApp pré-preenchido + tour 360), mas com marca antiga.
| Frente | ARKT institucional | Atto | Mo.dO | Ciclo |
|---|---|---|---|---|
| Plataforma | WordPress | Framer | Framer | PHP custom |
| CTA hero | "Saiba mais" → site Atto ❌ | "Saiba mais" → form ✓ | "Agendar visita" → WhatsApp ✓ | "Fale conosco" → form ✓ |
| 0 links ❌ | 1 link ⚠ | 11 links ✓ | 2 links + flutuante ✓ | |
| Form · campos | Nome · Email · Tel | Nome · Email · WhatsApp · Mensagem | Nome · Email · Tel | Nome · Email · Tel · Mensagem · Book ☐ |
| UTM hidden | × ❌ | × ❌ | × ❌ | × ❌ |
| CPF / doc | × ❌ | × ❌ | × ❌ | × ❌ |
| Trust signals | 7 matérias · time · bio CEO ✓ | Pininfarina · selo HBC ✓ | "Imprensa" links quebrados ❌ | Selo Qualitare · tour 360 · obra PDF ⚠ |
| Friction principal | CTA hero leva pra fora · form só no rodapé · 0 WhatsApp | CTA único e genérico · form só no fim · sem prova social numérica | 11 CTAs WhatsApp sem texto pré-preenchido · sem qualificação no form | Mensagem obrigatória no form · pop-up envia visitante a outro domínio |
4 perfis, 4 problemas. Mo.dO sem Business account, Ciclo dependente de mídia paga, ARKT é o único hub real.
institucional
10x maior que a soma dos produtos
Mo.dO Voluntários
perde Insights e anúncios diretos
Ciclo
53 posts · só 78 followers
Atto
verificar
Mix equilibrado entre Mo.dO/Ciclo/Atto e tom autoral consistente · conteúdo de marca domina, mas CTAs comerciais são raros e hashtags subaproveitadas (média 2/post · vários com 0).
02/out/2025 · manifesto fundador
01/abr/2026 · vídeo conceitual
23/mar/2026 · vídeo conceitual
25/mar/2026 · vídeo de obra
Imprensa converte, frequência não. O engajamento é decente quando publica, mas a página posta a cada 4 semanas e Mo.dO está ausente da narrativa institucional.
Civil Engineering · RJ
Mas omite Mo.dO Voluntários · só cita Atto e Ciclo
| Data | Tema | Likes | Comments | Shares |
|---|---|---|---|---|
| 14/abr | Atto · Valor Econômico (co-branding italiano) | 33 | 3 | 4 |
| 20/mar | Henrique patrono · Galeria Luis Maluf | 28 | 0 | 1 |
| 10/mar | Repost de Henrique · Atto Forbes Brasil | 15 | 0 | 2 |
Repost do Henrique perdeu 80% de alcance (71 likes no original, 15 no repost ARKT).
Forças
Gaps & recomendações
Verba descorrelacionada do VGV: Mo.dO leva 42% da mídia para 9% do estoque · Atto, 32% da mídia para 78% do VGV.
Meta Forms tende a trazer um lead menos qualificado ou mais frio, devido à facilidade de conversão.
CPL via LP "foi aumentando a ponto do investimento diário não ser suficiente". Sintoma de saturação do canal (Bloco 02). Hoje o Atto roda só formulário com perguntas qualificativas para filtrar o ticket multi-milionário.
Para o perfil do Atto (decisor C-level / ultra-luxo) e investidores do Mo.dO, o LinkedIn pode ser um ótimo canal — mesmo com CPL historicamente maior. Hoje fora do mix.
Criativos com troca mensal completa, relatórios semanais via WhatsApp, leads automatizados no CV — exceção: WhatsApp do Mo.dO entra por cadastro manual do SDR.
3.372 leads em 13 meses entram pelo topo. 97% morrem no SLA do CV. Vendas reais (71 nas 3 SPEs) não voltam ao CRM. Pós-venda enterrado. Atribuição zero — nem as 2 vendas marcadas têm canal real.
21 cruzamentos canal × SPE · 4 ativos plenamente (Presencial nas 3 SPEs · PR Atto). Mo.dO e Ciclo dependem quase só de Meta Ads no digital.
4 pontos de fuga concentram a maior parte da perda. Cada um é endereçável com baixo a médio esforço.
Todos os números de investimento são confiáveis. Os números de leads são confiáveis para Meta (forms + WhatsApp), com gap conhecido para LP do Atto e Google "conversions". As vendas atribuídas são uma reconciliação manual da AION com CRM/MEGA. Precisamos ajustar o fluxo de trackeamento para garantir as atribuições corretas em cada lead ou venda.
R$ 145 mil em 6 meses geraram 3.070 leads e apenas 2 vendas atribuídas.
Atto queima 24% da verba sem nenhuma venda em 11 meses, Mo.dO escala em volume (CPL R$ 55) e Ciclo é estável (R$ 48), mas a conversão final é o gargalo em todos.
Mo.dO concentrou R$ 47k no lançamento (nov/2025) e ainda lidera. Atto rodou em torno de R$ 5-8k até jan/2026, caiu, e voltou a subir em mar. Ciclo é o mais estável.
CPL do Atto saltou de R$ 191 (jan) para R$ 422 (mar), um sintoma clássico de fadiga. Já o Mo.dO oscila entre R$ 25-69 (saudável). E o Ciclo é o mais estável (R$ 41-89). Atto LP saturou e migrou para formulário em mar/26, mas o CPL não cedeu.
109 anúncios geraram lead nos últimos 30 dias — base muito maior que os "2 peças + 1 vídeo por SPE/mês" declarados pela AION (replicação alta). Frequência saudável (1,5-2,1x) e Quality Ranking AVERAGE em Atto/Mo.dO, ABOVE_AVERAGE em Ciclo Casas. Atto com pior CTR (0,75%) confirma que o gargalo é oferta/criativo, não saturação de público.
ATTO
março/26 · IMG
ATTO
março/26 · IMG
MO.dO
março/26 · IMG
MO.dO
5+ meses
novembro/25 · IMG
CICLO CASAS
março/26 · IMG
CICLO TERR
10 meses
junho/25 · IMG
As 37 palavras-chave estão bem estruturadas (sem "broad match" desperdiçando verba) e o CTR médio de 8,9% está acima do benchmark de mercado — os anúncios atraem cliques. Porém o Quality Score médio fica em 5/10 (só "arkt incorporadora" chega ao 7) e zero conversões foram registradas nos últimos 30 dias, sintoma de que o tracking precisa ser reparado antes de qualquer otimização. Atto e Mo.dO rodam Google · Ciclo está fora.
| Keyword | Cliques | Custo | CTR | QS |
|---|---|---|---|---|
| studio rio de janeiro venda | 29 | R$ 125 | 14,8% | 5 |
| empreendimento botafogo | 13 | R$ 55 | 4,9% | 5 |
| lancamento botafogo | 12 | R$ 52 | 7,9% | 5 |
| comprar studio rio de janeiro | 10 | R$ 42 | 10,1% | 5 |
| arkt incorporadora | 5 | R$ 23 | 20,8% | 7 |
| imóvel alto padrão rio de janeiro | 7 | R$ 26 | 3,7% | — |
| apartamento praia barra da tijuca | 6 | R$ 29 | 3,6% | 1 |
| condominios de luxo barra da tijuca | 5 | R$ 21 | 3,7% | 1 |
QS 7 (bom): 1 kw · "arkt incorporadora"
Tom autoral e imprensa institucional fortes · operação de mídia paga estruturada (AION) · mas funil de captura, atribuição e diversificação de canais travam a conversão real.
Vendas
Força de vendas, funil de vendas e pós-venda. Como a marca vende, atende e relaciona.
Equipe interna (Comercial + House) com 5 posições · 4 grandes imobiliárias parceiras + rede pulverizada · 2 stands físicos (Mo.dO e Ciclo) · Atto via visita à obra. SDR qualifica todo lead que entra (CRM ou WhatsApp) e distribui · vendas via parceiros não entram no CRM (gap mapeado no Bloco 4).
As 3 SPEs entregam VSO em torno de 50%, mas o motor é o mesmo: parceiros, stand, indicação e relacionamento direto. Apenas 1 das 71 vendas reais foi atribuída à mídia paga em 6 meses · o CRM enxerga só 2 vendas. Conversão acontece off-CRM, e o que mídia faz hoje é gerar lead — não fechar venda.
Atto vendeu majoritariamente Linha B (467m²) · 10 unidades disponíveis (cobertura R$ 92 mi · linhas A/C/2 B remanescentes). Mo.dO tem polarização forte: Doubles vendem (planilha mostra 13 vendidas), Triple e Garden encalham. Ciclo distribuiu 43 vendas em 28 meses sobre 94 lotes comercializáveis (100 dos 194 totais estão em permuta).
Dos 3.372 leads, 97% estão como "Perdido". E 61% desses Perdidos têm motivo "sem retorno" ou "parou de responder" — não é falta de fit, é abandono operacional do funil. Há ~700-1.000 leads recuperáveis se a régua de reativação funcionar.
Pós-venda hoje cumpre o operacional (boletos, status de obra, comunicados via DB Max), mas não vira ativo de relacionamento. As práticas abaixo são o que diferencia uma incorporadora premium das demais — e poucas incorporadoras do RJ as executam.
Régua email + WhatsApp
Sequência estruturada por marco da obra · ferramenta de email marketing inexistente
Programa de indicação
Member-get-member com bonificação · rede do comprador alto padrão vale tanto quanto mídia
NPS pós-entrega
Mede satisfação real · alimenta argumento do próximo lançamento e identifica detratores cedo
Eventos / Xperience
Jantar na obra · entrega cerimonial · 1-2/ano por SPE transforma comprador em comunidade
App do cliente ARKT
Burocracia (boletos · contrato · status de obra) + boas práticas (NPS · indicação · convites · concierge) em 1 lugar
Time enxuto e parceiros sólidos sustentam 71 vendas reais nas 3 SPEs · só 1 dela é atribuída à mídia paga · funil colapsa no SLA, pós-venda fica no operacional, e relacionamento de longo prazo nunca foi ativado.
Caminhos para crescer
SWOT consolidada, recomendações estratégicas, matriz de priorização e como a F4 pode ajudar a executar.
Cruzamento de insights dos 5 blocos · ambiente interno (forças e fraquezas) e externo (oportunidades e ameaças).
Uso completo do CRM
Mapa de disponibilidade preenchido (Atto/Mo.dO/Ciclo) · campos adicionais (mídia, CPF, etc.) obrigatórios · vendas registradas, inclusive via parceiros. Destrava BI de pipeline.
Data flow configurado
UTMs nos 4 sites + integrações Meta/Google/WhatsApp + webhook MEGA → CRM. Registra atribuição e devolve inteligência para otimização das campanhas.
Novos canais de marketing
Prospecção ativa · influenciadores lifestyle/luxo · TikTok · YouTube. Reduz dependência de Facebook 70% + OM2 80% e abre frentes de aquisição com baixo investimento inicial.
Mídia por ICP + canal internacional
Atto ultra-luxo (parcerias internacionais · materiais EN/ES/FR) ≠ Mo.dO investidor (digital · TikTok · Airbnb yield) ≠ Ciclo família (lifestyle).
Reposicionar Ciclo
Cobra abaixo da mediana e vende mais devagar. Pesquisa nos 3.000 visitantes · F&F + reposicionamento comunicacional.
Pós-venda relacional
Régua + indicação + NPS + eventos + App ARKT. 71 compradores viram embaixadores e vetores de lookalike.
Gestão de dados e bases
Email marketing + WhatsApp integrado · bases segmentadas · régua de reativação (~1.000 leads recuperáveis) · lookalike dos 71 compradores.
Canal parceria estruturado
4 grandes parceiros + rede pulverizada com cadastro no CV · acordos de fechamento · treinamento da força externa. Vendas off-CRM viram funil rastreável.
House de vendas reposicionada
Time interno (Tiago · Marcelo · Alex · Rafael · Renata) + SDR híbrido (humano + IA) · BI de pipeline · operação para fechar, não só qualificar.
Linha de produto MO.dO
Aprendizados do Voluntários (Triple/Garden encalhados) alimentam próximos lançamentos · ICP refinado · canais já validados · ciclo curto entre lançamentos.
A F4 opera em 4 frentes integradas: tecnologia, estratégia, marketing e vendas.
Tecnologia
Camada transversal · setup e integração de ferramentas (CRM, email, WhatsApp, ads, analytics) · data flow · atribuição multi-touch · BI e bases segmentadas. Dados como ativo central.
Planejamento
Pesquisa de público · telling (naming, KV, narrativa) · plano tático diferenciado por SPE · desenvolvimento de materiais. Justifica o premium e diferencia ICPs.
Funil de Aquisição
Ativação de canais (digital, parcerias, eventos, internacional) · prospecção ativa omnichannel · mídia ON/OFF · produção de criativos por persona. Sai da concentração Facebook 70%.
Funil de Vendas
Treinamento CRM · SDR híbrido (humano + IA) · BI e dashboard de pipeline · análise de calls · pré-venda · pós-venda relacional (App F4 CX, NPS, indicação, eventos). Vendas registradas e mensuráveis.
Obrigado.
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